Các quy định liên quan về hệ số sử dụng đất

Bài viết trước Sohongrieng.com đã nói về 2 thông số quan trọng trong xây dựng công trình đó là Mật độ xây dựng và Khoảng lùi trong xây dựng công trình, ngoài 2 thông số này còn có một thông số khác cũng có tầm quan trọng không kém trong xây dựng công trình đó là Hệ số sử dụng đất. Đó chính là lý do tại sao Sohongrieng.Com phải dành riêng một bài viết riêng về Hệ số sử dụng đất chứ không gộp chung với các bài viết khác. Vậy hệ số sử dụng đất là gì ? Nó có tầm quan trọng như thế nào trong xây dựng công trình.

XEM BÀI VIẾT TRƯỚC: Mật độ xây dựng và khoảng lùi công trình xây dựng là gì ? Những điều người dân cần biết

Hệ số sử dụng đất là gì ?

Theo như Thông tư số 22/2019-BXD của Bộ Xây Dựng có hiệu lực từ ngày 1/7/2020 thì hệ số sử dụng đất (FAR) được hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Hệ số sử dụng đất sinh ra nhằm khống chế xây dựng số tầng quá cao trong khu vực xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép. Hệ số này cũng thể hiện quy mô công trình, kinh phí đầu tư của công trình.

Hệ số sử dụng đất là gì

Hệ số sử dụng đất là thông số cực kỳ quan trọng trong xây dựng công trình, đặc biệt là các công trình cao tầng.

 

Cũng theo Thông tư 22/2019-BXD, chiều cao công trình xây dựng là chiều tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái tum hoặc mái dốc). Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.

Lưu ý: Các thiết bị kỹ thuật trên mái: cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại, ống khói, ống thông hơi, chi tiết kiến trúc trang trí thì không tính vào chiều cao công trình.

Tùy vào mỗi dự án, khu vực tương ứng mà hệ số sử dụng đất sẽ khác nhau. Khi bạn mua các dự án căn hộ chung cư thì nhìn vào hệ số này bạn có thể xác định được dự án căn hộ của mình sau này xây dựng được tối đa bao nhiêu tầng cũng như dự án căn hộ của mình quy mô lớn nhất đến đâu.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất.

Bạn có để ý khi bạn muốn đầu tư dự án căn hộ, mua đất nền… thì hầu hết các chủ đầu tư dự án luôn quảng cáo là mật độ xây dựng thấp và dành nhiều diện tích cho không gian cây xanh rộng lớn, thoáng mát, tiện ích nội khu… nghe thì có vẻ rất bắt tai và đầy lôi cuốn, tuy nhiên chúng ta chỉ quan tâm đến mật độ xây dựng thôi vẫn chưa đủ vì nếu mật độ xây dựng thấp mà xây dựng cao tầng thì dân cư vẫn rất đông đúc như thường. Mặc khác hệ số sử dụng đất chính là chỉ số quan trọng nhằm để xác định quyền lợi của mua tại các dự án bất động sản. Do đó các chủ đầu tư thường ít khi nói rõ về hệ số sử dụng đất của dự án và không muốn người mua biết được ý nghĩa của thông số này.

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa gì

Hệ số dử dụng đất nhằm kiểm soát số tầng cao của các công trình xây dựng cho phù hợp với quy hoạch đô thị.

 

Như đã nói ở phần định nghĩa về hệ số sử dụng đất ở trên thì hệ số sử dụng đất sinh ra nhằm khống chế xây dựng số tầng quá cao trong khu vực xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép. Hệ số này cũng thể hiện quy mô công trình, kinh phí đầu tư và các căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.

Ví dụ: Một lô đất có diện tích 2.000m2, được xây dựng thành các căn hộ có diện tích như nhau.

- Nếu hệ số sử dụng đất = 10, có thể xây được 100 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/100 diện tích lô đất (20m2);

- Nếu hệ số sử dụng đất = 4, có thể xây được 40 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích lô đất (50m2).

Có thể thấy, hệ số sử dụng đất sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án đó, nếu hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư sẽ càng thấp và ngược lại hệ số sử dụng đất cao thì mật độ dân cư sẽ cao. Chỉ số này ngoài ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của khu dân cư tại dự án còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi vòng đời dự án kết thúc.

Phần lớn các dự án xây dựng căn hộ hiện nay đều có niên hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm. Khi dự án kết thúc niên hạn sử dụng thì tập thể dân cư đó sẽ là chủ sở hữu và họ có quyền xây dựng lại sao cho phù hợp với nhu cầu của cư dân và phù hợp với quy hoạch của nhà Nước.

Đối với những trường hợp người dân không có khả năng để xây dựng thì khu dự án sẽ được nhà Nước kêu gọi các chủ đầu tư mới đứng ra thực hiện xây dựng. Tuy nhiên khi kết thúc vòng đời và dự án dù được xử lý bằng cách nào đi chăng nữa thì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng càng cao, đồng nghĩa với quyền lợi của chủ căn hộ đó khi xây dựng dự án mới sẽ càng cao

Hầu hết các dự án căn hộ chung cư cũ hiện nay khó tìm nhà đầu tư vì hệ số FAR lúc đầu quá lớn, nếu tăng gấp 2 đến 3 lần thì có thể bị vượt quy hoạch, mà nếu tăng thấp hơn thì không đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư và quyền lợi của cư dân.

Chính vì thế mà những dự án có hệ số sử dụng đất càng thấp sẽ càng dễ tìm được các nhà đầu tư xây dựng mới khi hết niên hạn sử dụng. Vì các nhà thầu sẽ có được lợi nhuận khi tái xây dựng dự án cũ mà vẫn đảm bảo bố trí tái định cư cho dân tại chỗ miễn phí khi có thể tăng hệ số sử dụng đất lên gấp 2 đến 3 lần so với hệ số của dự án căn hộ cũ ban đầu mà vẫn phù hợp với quy định của nhà Nước.

Phân biệt hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng thuần.

Ví dụ: Ông B có lô đất tổng diện tích 1000m2, Ông B muốn xây dựng một căn nhà biệt thự trên lô đất này. Theo quy định của Nước ta đối với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ chúng ta có thể biết được đối với lô đất 1000m2 của Ông B thì mật độ xây dựng thuần không vượt quá 40% tương đương diện tích xây dựng không vượt quá 400m2.

Ta có thể nhận thấy mật độ xây dựng thuần thể hiện tỉ lệ chiếm đất của công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích lô đất, khác với hệ số sử dụng đất nhằm được dùng để hạn chế số tầng của công trình xây dựng và được tính bằng tổng diện tích sàn công trình xây dựng trên tổng diện tích đất. Nói cách khác, hệ số sử dụng đất khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép.

Nhìn chung, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và khoảng lùi xây dựng là những yếu tố cực kỳ quan trọng trong thi công xây dựng, những thông số này luôn phải được xác định rõ ràng trước khi thiết kế lên bảng vẽ xin giấy phép xây dựng.

TIN LIÊN QUAN: Hoàn công nhà ở là gì ? Tại sao phải hoàn công khi xây dựng nhà ở ?

Quy định về hệ số sử dụng đất.

Quy định về hệ số sử dụng đất được quy định cụ thể tại bảng 2.13 trong Thông tư số 22/2019-BXD như sau:

Quy định về hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.

 

Ghi chú:

- Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.

- Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

- Công trình nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

- Đối với các công trình nhà chung cư có chiều cao >46 m phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.

- Đối với các công trình thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng có chiều cao > 46 m phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn).

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.

Cách tính hệ số sử dụng đất hiện nay.

Theo như định nghĩa về hệ số sử dụng đất như trên ta có công thức tính hệ số sử dụng đất như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng/Tổng diện tích lô đất.

Hệ số sử dụng đất có hai kiểu đơn vị là: FAR - lần (tiếng Anh: Floor Area Ratio) và FSI - % (tiếng Anh: Floor Space Index).

Trong đó:

Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:

-Tầng hầm, tầng nửa hầm

-Tầng kỹ thuật, tầng áp mái

-Tầng tum

Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm:

-Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)

-Diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói,…

Ví dụ 1: Một dự án chung cư có tổng diện tích lô đất là 2000m2, công trình chung cư này được xây dựng trên diện tích 500m2 bao gồm 10 tầng và thêm 2 tầng hầm. Còn 1500m2 còn lại được sử dụng làm không gian mở bên ngoài.

Ta có cách tính hệ số sử dụng đất của ví dụ 1 là: (10 + 2) x 500m2 / 2000m2 = 3 lần hoặc 300%.

Ví dụ 2: Nếu bạn xây dựng căn nhà của mình trên diện tích 80m2 đất với quy mô 4 tầng thì hệ số sử dụng đất là (80 x 4)/80 = 4 lần hoặc 400%.

Công thức cách tính hệ số sử dụng đất

Dự án căn hộ chung cư có hệ số sử dụng đất càng thấp thì càng được lợi sau này.

 

Hệ số sử dụng đất tác động vào giá đất như thế nào.

Hệ số sử dụng đất đã có một ảnh hưởng lớn đến trị của đất. Nếu chỉ số này cao hơn (theo quy hoạch hoặc quy định cho chức năng đất) sẽ cho phép được xây dựng tổng diện tích sàn cao hơn làm tăng giá trị đất (đặc biệt là đất đai trong đô thị).

TIN THAM KHẢO: Phân loại các mục đích sử dụng đất Nước ta hiện nay ?

Trên đây là các thông tin liên quan về hệ số sử dụng đất là một trong những thông số quan trọng trong thi công các công trình xây dựng mà bấy lâu nay người mua không để ý. Hi vọng bài viết này sẽ giải đáp được các thắc mắc của người đọc về các quy định hệ số sử dụng đất. Bạn đọc cũng có thể tham khảo thêm các thông tin khác liên quan quy chuẩn Quốc Gia về Quy hoạch xây dựng mới nhất hiện nay trong Thông tư số 22/2019-BXD. Xin cám ơn Bạn đã đọc tin.

 

Tin tức bất động sản

Dự án bất động sản

phone
phone