Mật độ xây dựng và khoảng lùi xây dựng

Mật độ xây dựng có ý nghĩa gì

Hiện nay khi đi mua đất hoặc tham quan tại các dự án bất động sản, chúng ta thường nghe qua các thuật ngữ như mật độ xây dựng lô đất này là 80%, khoảng lùi xây dựng là 2 mét, các dự án bất động sản thì quảng cảo mật độ xây dựng là 40% còn 60% là xây dựng các tiện ích nội khu….. Vậy mật độ xây dựng là gì ? Khoảng lùi xây dựng là gì ? Và chúng có ý nghĩa gì khi xây dựng nhà đất hay xây dựng dự án bất động sản hay không ?

THAM KHẢO CÁC BÀI VIẾT NHIỀU NGƯỜI ĐỌC.

 * Cập nhật các dự án bất động sản có mật độ xây dựng thấp.

 * Cập nhật các thông tin, quy định về pháp lý bất động sản liên quan.

Mật độ xây dựng là gì ?

Theo Thông Tư Số:22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7/2020. Thông tư này thay thế thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/9/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN14:2009/BXD về Quy hoạch xây dựng nông thôn và Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn xây dựng QCXDVN 01:2008 về Quy hoạch xây dựng. Thông tư số 22/2019-BXD có nêu rõ mật độ xây dựng được chia thành 2 dạng: Mật độ xây dựng thuần (net-tô) và mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị (Brut – tô).

Mật độ xây dựng thuần là gì ?

Mật độ xây dựng thuần là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân đỗ xe), sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật)

Ví dụ:

Diện tích đất của nhà bạn 6mx20m = 120m2.

Phần diện tích bạn xây nhà: 6mx13m = 78m2.

Phần sân trước bạn chừa 4m: 6mx4m= 24m2

Phần sân sau bạn chừa 3m: 6mx3m= 18m2m2

Như vậy mật độ xây dựng thuần của nhà bạn là 78m2/120m2 x 100% = 65% trên 120m2.

Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là gì ?

Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình ).

Phân loại mật độ xây dựng.

Ngoài 2 dạng mật độ xây dựng thuận và mật độ xây dựng gộp thì mật độ xây dựng được chi thành 5 loại dựa theo loại hình công trình.

1. Mật độ xây dựng cho nhà ở riêng lẻ ( nhà biệt thự, nhà ở liên kề, nhà ở độc lập )

2. Mật độ xây dựng cho chung cư.

3. Mật độ xây dựng thương mại dịch vụ và hỗn hợp cao tầng.

4. Mât độ xây dựng nhà máy, kho tàng.

5. Mât độ xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng.

Mật độ xây dựng có ý nghĩa gì ?

Đối với nhà ở riêng lẻ mật độ xây dựng sẽ cho bạn biết được diện tích đất tối đa mà bạn được xây dựng công trình kiên cố trên tổng diện tích đất, qua đó nhằm giúp bạn có những thiết kế xây dựng phù hợp với mật độ xây dựng thuần cho phép.

Đối với các công trình dự án, mật độ xây dựng là công cụ trực quan nhất cho người mua so sánh tỷ lệ quỹ đất xây dựng các công trình chung phục vụ sinh hoạt dân cư tại dự án với quỹ đất xây dựng công trình nhà ở. Mật độ quy chuẩn xây dựng sẽ đảm bảo cộng đồng cư dân có không gian sinh hoạt khoa học, vừa thoáng đãng, trong lành, bảo vệ sức khỏe vừa phục vụ được các tiện ích, nhu cầu chung. Càng ngày mật độ quy chuẩn xây dựng đã là phương tiện phản ánh giá trị các đô thị, các dự án khu dân cư hiện nay.

Hiện nay nhu cầu chọn mua đất cũng như nhà ở và căn hộ chung cư của số đông người dân đang muốn nhắm vào những dự án mật độ xây dựng càng thấp càng tốt. Những dự án có mật độ xây dựng thấp là những dự án có mật độ dân cư thấp và có nhiều các công trình tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt, vui chơi giải trí giúp nâng cao giá trị cuộc sống cho cư dân tại dự án. Ngược lại, những dự án có mật độ xây dựng quá cao sẽ khiến cư dân có ít đi không gian cho cuộc sống gia đình.

Quy định mật độ xây dựng mới nhất hiện nay.

Theo Thông tư số 22/2019-BXD có quy định rõ ràng về mật độ xây dựng như sau.

Quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng sau.

Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

 

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng bên dưới và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và khoảng lùi công trình.

Mật độ xây dựng căn hộ chung cư

Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

 

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;

- Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng dưới đây và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, về khoảng lùi công trình theo quy định tại Thông tư số 22/2019-BXD.

Mật độ xây dựng thuần đất thương mại dịch vụ

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

 

Ghi chú:

- Đối với các lô đất không nằm trong 3 bảng trên được dùng phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.

- Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.

- Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25 m có diện tích lô đất ≤100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình đối với vị trí đất nằm ở khu vực hiện hữu trong đô thị.

-  Đối với khu vực hiện hữu trong đô thị, trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%;

- Đối với các khu vực hiện hữu trong đô thị, một số vị trí do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng này.

hệ số sử dụng đất của đất căn hộ chung cư, thương mại dịch vụ

Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

 

Chú thích: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Quy định mật độ xây dựng gộp.

- Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%.

Như vậy ta có thể thấy theo quy định mới nhất ở Thông tư 22/2019-BXD thì mỗi loại công trình sẽ được quy định % mật độ xây dựng khác nhau. Vì vậy để xác định được mật độ xây dựng chúng ta cần xác định loại công trình cần xây dựng.

Công thức và cách tính mật độ xây dựng thuần.

Các bảng trên chỉ quy định mật độ xây dựng thuần cho một số diện tích cơ bản hiện chứ không thể hiện chi tiết mật độ xây dựng cho tất cả các diện tích. Vì vậy, đối với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị được quy định theo các bảng trên, người dân có thể tính mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất theo công thức tính nội suy như sau.

Công thức tính nội suy mật độ xây dựng thuần tối đa:

Mi = Ma- (Si-Sa) x (Ma-Mb) : (Sb-Sa)

Trong đó:

Si: Diện tích của lô đất i cần tính để tìm ra mật độ xây dựng.

Sa: Diện tích của lô đất a (m2), bằng diện tích giới hạn dưới so với i theo quy định bảng trên.

Sb: Diện tích của lô đất b (m2), bằng diện tích giới hạn trên so với i theo quy định bảng trên.

Mi: Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích i.

Ma: Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích a (m2);

Mb: Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích b (m2).

Ví dụ cách tính mật độ xây dựng thuần tối đa:

Anh B có lô đất với diện tích 95m2 và diện tích này không thể hiện mật độ xây dựng tương đương như trên bảng và bây giờ anh B sẽ áp dụng công thức tính nội suy để tìm ra mật độ xây dựng thuần tối đa cho lô đất của mình.

Áp dụng theo công thức tính nội suy trên anh B có:

Mi = 100 – (95 – 90) x (100 – 80) : (100 – 90)

Kết quả anh B có được là: Mi = 90 tương đương với mật độ xây dựng thuần tối đa mà lô đất có diện tích 95m2 là 90%.

Phần mềm tính mật độ xây dựng online.

Hiện nay có rất nhiều Website về mảng bất động sản hoặc xây dựng có tích hợp thêm tính năng tính mật độ xây dựng online. Người dân chỉ cần tìm kiếm từ khóa “tính mật độ xây dựng online hay phần mềm tính mật độ xây dựng online” sẽ hiện ra rất nhiều website để mọi người có thể tham khảo sử dụng. Tuy nhiên qua kiểm tra tôi nhận thấy có một số website chưa cập nhật các quy định mới nhất về mật độ xây dựng nên kết quả đưa ra chưa có độ chính xác cao vì vậy tốt nhất mọi người nên dùng công thức tính nội suy như trên để có kết quả chính xác hơn.

Khoảng lùi công trình xây dựng là gì ?

Theo Thông tư số 22/2019-BXD khoảng lùi xây dựng là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Chỉ giới đường đỏ là gì ?

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

Ở các vùng nông thôn, đường chỉ giới đỏ thường không rõ ràng. Do các hộ dân hiến đất, cũng có hộ dân lấn đất và chính quyền sở tại quản lý chưa sát sao việc này nên phân chia không rành mạch. Nhiều trường hợp đã lợi dụng sơ hở này để lấn chiếm đất.

Tại thành phố, đô thị, chỉ giới đường đỏ rõ ràng hơn, được phân định cụ thể như ở lòng/lề đường và vỉa hè. Nằm ngoài phạm vi của khoảng đất đó, bạn có thể xây dựng được nếu đứng tên chủ sở hữu. Và không nằm trong vùng quy hoặch đất đai của thành phố.

Chỉ giới xây dựng là gì ?

Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình (phần nối và phần ngầm) và phần đất lưu không.

Đường chỉ giới xây dựng còn có hai trường hợp. Một là đường xây dựng chính là đường chỉ đỏ và bạn vẫn có thể xây dựng sát với mặt đường. Hai là đường chỉ giới xây dựng nằm bên trong chỉ giới đường đỏ. Và bạn cách một khoảng không rồi mới xây dựng và nếu từ tầng 2,3 có ban công hay mái ô văng hắt ra thì cũng không vượt qua đường giới hạn chỉ đỏ.

Khoảng lùi xây dựng công trình

Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

 

Ý nghĩa của khoảng lùi xây dựng.

Sở dĩ có những quy chuẩn về khoảng lùi xây dựng là do hiện nay nhiều công trình nhà ở, của các công ty hay nhà đầu tư có nhiều trường hợp cố tình lấn quá chỉ giới đường đỏ. Khoảng lùi xây dựng ra đời để bạn có thể dựa vào đó để xây dựng công trình không vi phạm quy định từ chiều cao đến chiều rộng một cách hợp lý nhất.

Khoảng lùi xây dựng phụ thuộc rất nhiều vào chiều cao của công trình, số tầng cũng như chiều rộng ước tính. Một quy luật chính là công trình của bạn càng cao thì bạn càng phải lùi lại càng sâu và khoảng đất mà bạn xây dựng (hay diện tích) sẽ càng thu hẹp lại. Chính vì những quy định cụ thể về khoảng lùi xây dựng mà bạn nên tính toán xây dựng công trình như thế nào cho phù hợp với quỹ đất mà mình có.

Quy định về khoảng lùi xây dựng công trình.

Khoảng lùi công trình xây dựng được quy định tại Thông tư số 22/2019-BXD cụ thể như sau:

- Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng dưới đây.

Quy định về khoảng lùi công trình xây dựng

Quy định khoảng lùi công trình xây dựng mới nhất hiện nay.

 

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.

Ghi chú: Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không đáp ứng được yêu cầu về khoảng lùi theo quy định tại Bảng trên thì khoảng lùi do đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị xác định nhưng phải đảm bảo có sự thống nhất trong tổ chức không gian trên tuyến phố hoặc một đoạn phố.

Cách tính khoảng lùi xây dựng.

Hiện nay chưa có quy định pháp luật cụ thể nào về phương pháp hay cách tính khoảng lùi khi xây dựng công trình. Các khoảng lùi hiện này vẫn được quy định bởi các Thông tư, văn bản pháp luật liên quan. Vì vậy để biết chính xác khoảng lùi công trình cần xây dựng người dân nên tham khảo qua Thông tư mới nhất hiện nay Số 22/2019-BXD về vấn đề Ban hành quy chuẩn kỹ thuật Quốc giá về Quy hoạch xây dựng hoặc có thể hỏi trực tiếp cơ quan có thẩm quyền tại khu vực.

Trên đây là các thông tin chính liên quan đến mật độ xây dựng và khoảng lùi xây dựng công trình mới nhất hiện nay. Các vấn đề này đã được nhà Nước quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật. Trong đó có các mức phạt khá cao nếu vị phạm vì thế người dân nên tìm hiểu và thực hiện đúng với quy hoạch. Ngoài ra còn một yếu tố khác cũng cực kỳ quan trọng trong ngành xây dựng công trình, đặc biệt là các dự án bất động sản xây dựng cao tầng điển hình là căn hộ chung cư đó là Hệ số sử dụng đất. Vậy hệ số sử dụng đất là gì ? Có ý nghĩa như thế nào ? Mọi người có thể bấm xem tham khảo ngay bài viết: Hệ số sử dụng đất là gì ? Nó có ảnh hưởng như thế nào đến quyền lợi người mua bất động sản ?

 

Tin tức bất động sản

Dự án bất động sản

phone
phone