Quy trình các bước và thủ tục mua nhà đất.

Ông bà xưa có câu “An cư – Lập nghiệp” vậy mới biết được việc mua nhà đất có tầm quan trọng như thế nào đối với cuộc đời mỗi người. Thế nhưng với những người mua nhà đất lần đầu chưa có kinh nghiệm thì việc xem nhà đất, chọn vị trí nhà đất, kiểm tra thiết kế của căn nhà, kiểm tra pháp lý nhà đất… đã đủ cảm thấy mệt mỏi, rối não chứ chưa nói đến các thủ tục trong quá trình mua bán nhà đất. Bài viết này sẽ nêu chi tiết tường tận các quá trình và thủ tục khi mua nhà đất.

Các bước mua bán nhà đất

Ông bà xưa có câu “An cư – Lập nghiệp” vậy mới biết được việc mua nhà đất có tầm quan trọng như thế nào đối với cuộc đời mỗi người.

Phải có kế hoạch mua nhà đất.

Bạn mua nhà đất khi bạn cảm thấy bạn cần và đủ tiền điều kiện mua nhà đất chứ chả có ai có thể mua được nhà đất mà lại thích kéo cả gia đình mình đi ở trọ, nhà thuê mãi cả. Nhưng để hoàn thành việc mua được nhà đất là điều không hề đơn giản trong thời gian ngắn khi mà giá nhà đất càng ngay càng tăng ở các khu vực đô thị lớn (Trừ trường hợp bạn sinh ra ở vạch đích hoặc trúng số với số tiền lớn). Vì vậy việc mua nhà đất bạn phải có kế hoạch kế hoạch rõ ràng trong thời gian dài phú hợp với tài chính của cá nhân và gia đình bạn.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM: Dự án bất động sản mới cật nhật.

Chuẩn bị tài chính và theo sát thị trường mà bạn có ý định mua nhà đất.

Như đã nói ở trên, nhà đất là tài sản có giá trị cao vì thế để sở hữu căn nhà hoặc lô đất bạn phải có số tiền lớn ( có thể vay thêm ngân hàng) vì thế đối với những người có thu nhập tầm thấp, tầm trung và trung bình khá việc mua nhà đất chắc chắn bạn phải có ý tưởng và sự chuẩn bị tài chính lâu dài( ít nhất phải là 3 năm hoặc nhiều hơn thế đối với những khu vực đô thị có giá đất cao). Thế nhưng sai lầm của hầu hết những người mua nhà đất là có suy nghĩ mua nhà đất nhưng lại không theo dõi và cập nhật tin tức về thị trường bạn dự định mua để tìm kiếm cơ hội mà cứ hát mãi bài ca “đợi đủ tiền sẽ mua” và chính điều đó khiến bạn mất đi những cơ hội mua được nhà, đất với giá tốt nhất.

Tôi có ví dụ: Năm 2015 là giá đất tại phường Linh Đông, quận Thủ Đức (phường Linh Đông nằm trên tuyến đường Phạm Văn Đồng thuận tiện lưu thông về các quận trung tâm, sân bay, bến xe..) giá chỉ có 600 triệu – 800 triệu với những lô 50m2 đã có sổ đỏ, được ngân hàng hỗ trợ cho vay 50% - 70% thị trường phường Linh Đông lúc này nhộn nhịp hơn cả chợ Bến Thành Quận 1. Lúc này, đối với những người có dự định mua đất tại Linh Đông và họ thường xuyên theo dõi, cập nhật tin tức thị trường cộng thêm một chút sự phân tích giá trị khu vực họ đã mua được nhà đất với tài chính trong tay chỉ có 200 triệu – 300 triệu còn lại ngân hàng cho vay lúc đó với lãi suất cực kỳ ưu đãi và họ xây nhà cấp 4 để ở. Từ đó đến nay giá nhà đất Linh Đông nói riêng và quận Thủ Đức nói chung liên tục tăng đều. Hiện tại ở Linh Đông lô đất xấu nhất cũng có giá 2.7 tỷ/50m2. Còn những người hát mãi bài ca “đợi đủ tiền sẽ mua” bây giờ đã đủ tiền chưa và bao giờ sẽ mua.

Lưu ý:

- Khi tham khảo thị trường bạn nên bỏ chút ít thời gian đi xem thị trường thực tế chứ đừng đọc xem mãi trên mạng. Ngon - bổ - rẻ trên mạng không có đâu.

- Bạn chỉ vay ngân hàng khi bạn tự tin bạn đủ sức gánh lãi - trả nợ ngân hàng. Bạn có thể nhịn ăn nhưng con bạn không thể nhịn ăn như bạn.

Như vậy bạn có thể thấy, việc chuẩn bị tài chính và theo sát thị trường có tầm quan trọng như thế nào trong việc mua được nhà đất.

Tìm thông tin nhà đất tin cậy.

Tìm hiểu thông tin nhà đất tin cậy như thế nào ?

Hiện này để tìm thông tin nhà đất hiểu thông tin nhà đất không còn là điều quá khó khăn khi trên mạng đầy đủ những thông tin đa dạng từ những trang mua bán nhà đất khác nhau của cá nhân hoặc công ty. Nhưng tôi khuyên bạn để có được thông tin chính xác và chân thực nhất về thị trường khu vực bạn có ý định mua thì bạn nên tìm làm việc với môi giới chuyên khu vực đó. Nhiều người nghĩ mua nhà đất thì cần gì đến môi giới, môi giới thường là người nói dối, lôi kéo, dụ dỗ,…. và luôn nghĩ rằng môi giới nhà đất chỉ cố gắng bán cho mình để lấy được tiền hoa hồng từ chủ nhà/chủ đất. Điều đó hiện nay một số trường hợp đang xảy ra nhưng không phải là tất cả. 

“Việc mua nhà mà không cần môi giới chẳng khác nào bệnh mà không cần bác sĩ” để có thấy được tầm quan trọng của môi giới nhà đất hiện nay. Đây là những lợi ích khi bạn làm việc với môi giới.

- Môi giới nhà đất cũng là ngành nghề dịch vụ, mà dịch vụ thì “ khách hàng là thượng đế”

- Bạn được xem nhiều nhà đất để có sự lựa chọn mà chỉ cần làm việc với một người.

- Có được thông tin chính xác nhà đất: Lý do chủ bán, giá bán, quy hoạch, thiết kế căn nhà….

- Thương lượng giá với chủ nhà tốt hơn. Điều này nhiều người thấy ngược đời vì trực tiếp người mua sẽ thương lượng giá tốt hơn chứ tại sao là môi giới. Đơn giản thôi môi giới khu vực họ có quan hệ tốt, thân thiết với hầu hết các chủ nhà/đất bán trong khu vực vì thế họ sẽ biết được chính xác lý do chủ nhà cần bán, môi giới có thể thương lượng với chủ nhà tốt hơn khi họ biết được tính cách chủ nhà… Và đặc biệt là môi giới muốn bán được nhà đất nên họ sẽ cố gắng ra sức thương lượng giúp bạn.

- Hỗ trợ bạn các thủ tục pháp lý mua bán nhà đất.

- Nếu bạn có nhu cầu xây, sửa nhà môi giới tư vấn hỗ trợ thủ tục xin giấy phép xây dựng

- Bạn sẽ hiểu thêm về nghề môi giới bất động sản và có thêm một cố vấn hỗ trợ các vấn đề liên quan đến bất động sản sau này khi cần.

Và nếu bạn có ấn tượng tốt với môi giới bạn sẽ còn nhận được rất nhiều những lợi ích không ngờ khác nữa.

Lưu ý: Môi giới bất động sản không phải 100% ai cũng tốt và làm việc có tâm nhưng nếu người mua thiện chí, tôn trọng người môi giới và công việc của họ thì hầu hết bạn cũng sẽ được nhận lại những điều tốt đẹp. Xin nhắc lại Tôi cũng là môi giới bất động sản và tất cả những người làm môi giới bất động sản chân chính luôn cố gắng mang lại những dịch vụ tốt nhất cho khách hàng.

Đi xem nhà đất.

Nhằm tránh mất thời gian của bạn và của cả người môi giới/chủ nhà đất bạn nên biết các vấn đề sau trước khi quyết định đi xem nhà đất thực tế.

Trước khi đi xem nhà đất.

Trước khi đi xem nhà đất bạn nên yêu cầu người môi giới gửi các thông tin cơ bản sau, để bạn xem xét và xác nhận có phù hợp với nhu cầu của bạn hay không.

- Vị trí nhà đất thuộc đường nào, phường nào.

- Kết cấu nhà ra sao, còn mới không yêu cầu gửi xem trước một ít hình ảnh.

- Nếu là nhà thì nhà gồm những gì: Bao nhiêu phòng ngủ, nhà vệ sinh, có sân không…

- Nếu có yêu cầu về đường xá thì biết trước đường rộng bao nhiêu, có hình thực tế.

- Pháp lý nhà đất như thế nào. Gửi hình sổ đỏ, sổ hồng qua xem trước.

- Giá bán – nguyên nhân chủ nhà bán.

Sau khi có đầy đủ những thông trên bạn xem xét nếu phù hợp với những tiêu chi bạn yêu cầu của bạn hãy quyết định đi xem. Nếu nhà đất đó có những yếu tố tốt phù hợp với bạn nên đi xem ngay càng nhanh càng tốt.

Lưu ý: Hãy làm việc trung thực với người môi giới của bạn, nếu bạn thấy phù hợp hãy hẹn môi giới ngày giờ đi xem chính xác để môi giới hẹn chủ nhà (Chủ nhà cũng đi làm, cũng có công việc chứ không rãnh lúc nào cũng ngồi ở nhà đợi bạn tới xem nhà và đặt biệt chủ nhà không thích mất thời gian cho những người không có thiện chí ), nếu tới ngày hẹn bạn bận công việc đột xuất không đi xem được hãy gọi báo lại môi giới và hẹn lại ngày khác đi xem. Đừng đọc những thông tin của người môi giới gửi rồi im lặng không trả lời. Hãy thể hiện sự thiện chí của bạn để nhận được những dịch vụ tốt nhất của môi giới.

Khi đi xem nhà đất thực tế.

Sau khi nhận được thông tin từ người môi giới, chọn được nhà đất phù hợp thì lên đường đi xem thôi nào. Lúc này có thể là lúc đấu trí giữa người mua với người môi giới và chủ nhà/đất. Người mua xác thực tính chuyên nghiệp, tính trung thực của người môi giới, còn người môi giới, chủ nhà/đất xác thực mức độ thiện chí của người mua. Đây là những điều người mua cần làm khi xem trực tiếp nhà đất.

- Giữ thái độ bình tĩnh, hãy thể hiện bạn là người có nhu cầu mua nhà/đất thật sự.

- Xem kĩ càng kết cấu hiện trạng nhà.

- Xem cảnh quan mặt tiền và xung quanh nhà: Có gần trụ điện, cống thoát nước…

- Xem hàng xóm bạn là ai, khu này cảm thấy an ninh, an toàn không.

- Xem đường xá thực tế có đúng với môi giới nói với bạn.

- Xem dưới tường nhà có vết rêu không: nếu có khu này dễ bị ngập nước.

- Xem giấy tờ pháp lý nhà đất nếu được hãy xin một bản photo sổ đỏ.

- Hỏi lại khéo trực tiếp chủ nhà: Nhà xây lâu chưa, làm móng nhà như thế nào, có bản vẽ không, lý do bán là gì…..

Xem thêm bài viết: Một số vị trí nên kiêng kị khi chọn nhà đất cần biết  TẠI ĐÂY.

Lưu ý khi đi xem nhà đất thực tế:

- Lựa chọn thời điểm xem nhà: Chịu khó đi xem nhà vào lúc trưa nắng để xem nhà có bị nóng, oi bức không, hoặc trời vừa tạnh mưa lớn để xem nhà có bị ngập nước không.

- Xác nhận tính trung thực thông tin của môi giới gửi trước khi xem và khi đi xem.

- Xem nhà xong nếu đi xe máy hãy đi dạo xem xung quanh nhà có những tiện tích nào cho cuộc sống hàng ngày của bạn và gia đình bạn: Chợ, trường học, khu vui chơi trẻ em, khu thương mại mua sắm, quán nhậu ( nhậu gần nhà cho dễ về)…..

- Không có căn nhà hoàn hảo 100% dành cho bạn đâu ngay cả căn nhà chính tay bạn xây cũng có những điều chưa hoàn mỹ mà - đúng không nào, chỉ có căn nhà nhiều ưu điểm và những nhược điểm bạn có thể chấp nhận được.

- Nếu cảm thấy nhà nhà tốt, giá tốt hãy mang sổ nhà đất lên cơ quan thẩm quyền kiểm tra quy hoạch, pháp lý nếu không bị gì hốt ngay và luôn chứ người khác hốt. Vì cơ hội không đến nhiều lần.

Sau khi xem nhà đất thực tế.

Sau khi xem nhà đất, mà chắc chắn hầu hết không ai đi xem một hoặc hai căn nhà rồi mua ngay cả, ít nhất cũng phải xem được 5 căn. Còn nếu trên 7 căn/ 1 người môi giới thì bạn bị liệt kê vào danh sách khách hàng khó tính, môi giới trong nghề thường lưu số điện thoại những khách hàng như vậy là: HỎI 7 LẦN CHƯA MUA – CÔ GÁI ĐẠI DƯƠNG – CHÀNG TRAI ĐẠI DƯƠNG....

Quay lại với chủ đề chính nào: Sau khi đi xem nhiều căn nhà hoặc lô đất và bạn đã ưng ý với một trong số đó nhưng khoan chưa tới bước thương lượng giá đâu. Hãy kiểm tra lại pháp lý nhà đất một lần nữa: Có bị quy hoạch không, lộ giới đường bao nhiêu, xây được bao nhiêu tầng…. bằng cách mang sổ đỏ, sổ hồng ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắng liền với đất) lên cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà đất đó để kiểm tra (Bạn phải là người trực tiếp kiểm tra). Trường hợp nhà đất có sổ hồng, sổ đỏ vẫn bị thu hồi bình thường nha quý dị.

**  Trường hợp nào nhà đất đã có sổ đỏ, sổ hồng vẫn bị thu hồi  XEM THÊM TẠI ĐÂY

Thương lượng giá cả với chủ nhà/đất.

Bước tiếp theo sẽ là trả giá, thương lượng giá để mua được giá tốt. Việc này đòi hỏi người mua cần có những kỹ năng, mẹo và cả sự kiên nhẫn để có được kết quả tốt nhất.  Đừng quên lôi kéo người môi giới hỗ trợ thêm trong quá trình thương lượng nữa nhé.

- Không thể hiện sự ưng ý dù căn nhà đó quá tốt với và bạn muốn cọc ngay và luôn: hãy bình tĩnh để tìm ra các lỗi của nhà đất dù là chi tiết nhỏ nhất như: Nước mưa thấm qua tường, trần nhà bị dột, cửa nhà cũ hư hỏng… Những chi tiết có thể ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt của bạn sau này.

- Đánh đòn tâm lý phong thủy: Đây là một chiến thuật mà người mua nhà đất có thể dử dụng khi ngôi nhà có nhiều lỗi phong thủy, căn nhà xuống cấp trầm trọng… ảnh hưởng trực tiếp đến gia chủ. Người mua nên chỉ ra nhiều sai sót của nhà đất để tăng ưu thế  dồn ép người bán hạ giá mang lại những kết quả tốt cho người mua.

- Áp dụng chiến thuật im lặng (lắng nghe): Đây là một cách rất lợi hại trong thương lượng giá mà người mua có thể áp dụng. Khi người bán đưa ra giá bán và đợi sự phản hồi từ người mua, hãy kiên nhẫn đợi, hầu hết mọi người cảm thấy không thoải mái khi cuộc đối thoại bị ngưng lại. Hãy đợi người bán hoặc môi giới phá bỏ sự im lặng này bằng cách đưa ra những lợi đề nghị khác. Chú ý tuyệt đối không đưa ra một đề nghị hay nhượng bộ nào khác về giá cả mà chỉ nhắc lại mà thôi.

- Thương lượng thời gian thanh toán: Phía bên bán đang cần tiền gấp hoặc muốn trả hết một lần. Vì lý do tài chính, người mua không thể trả hết một lần nhưng lại rất ưng ý và muốn mua căn nhà thì người mua có thể áp dụng những cách sau với người bán.

- Làm người bán nhà không còn bận tâm đến vấn đề tài chính: Người mua có thể đưa ra mực giá cao hơn với mức giá người bán đưa ra từ 4 – 10% nhưng thời hạn thanh toán phải được kéo dài ra.

- Với những người bán cần tiền gấp: Người mua nên thể hiện tái độ kiên quyết và kiên định trong quá trình thương lượng và sử dụng nguyên tắc đôi bên cùng có lợi. Người mua có thể thanh toán nhanh một lần cho bên bán nhưng với điều kiện giá ngôi nhà giảm cuống từ 5 – 10% với giá bán ban đầu. Như vậy người mua vừa được giảm giá và người bán nhận được tiền ngay để giải quyết vấn đề tài chính.

Lưu ý khi thương lượng giá và làm hợp đồng đặt cọc.

- Khi thương lượng giá đừng nói đến tiền hoa hồng của người môi giới trừ khi người môi giới tự nói.

- Nếu thương lượng không đúng với bạn mong muốn cũng đừng đừng kì kèo 5 triệu – 10 triệu. Nó sẽ khiến bạn mệt mỏi hơn trong quá trình mua bán còn lại mà thôi.

- Khi làm hợp đồng đặt cọc người nhận cọc phải là chủ nhà, không có chuyện nhận giùm nhận thay.

- Hợp đồng đặt cọc phải đầy đủ thông tin nhà đất giao dịch: Số tờ, số thửa, diện tích, mã số sổ….

- Trên hợp đồng đặt cọc phải nêu rõ: Quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua và bên bán, các thuế phí thỏa thuận cũng phải được ghi lên.

- Nếu đặt cọc với số tiền lớn hãy ra phòng công chứng làm công chứng cọc. Tốn thêm ít tiền nhưng an toàn.

- Trên hợp đồng đặt cọc phải có tên người làm chứng là người môi giới. Nếu rãnh ghi thêm quyền và nghĩa vụ của bên làm chứng luôn. Ka ka ka.

Sau khi làm hợp đồng cọc theo thỏa thuận thời gian cụ thể bên mua và bên bán tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng. Quy trình và thủ tục sang tên sổ đỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất quý dị có thể bấm xem thêm TẠI ĐÂY.


Lưu ý lần cuối: Đây là chia sẻ kinh nghiệm của một người làm môi giới nhà đất, có thể đúng với người này và chưa đúng với người kia. Vì thể hãy đọc và hiểu thêm cách của bạn. Nếu có thắc mắc vui lòng để lại thông tin bên dưới. Xin cám ơn

BẠN PHẢI BIẾT:  Những lưu ý cần phải biết khi làm hợp đồng đặt cọc.

 

Tin tức bất động sản

Dự án bất động sản

phone
phone