Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những thủ tục quan trọng và chứa đựng nhiều rủi ro nếu thực hiện không đúng quy định. Dưới đây là thủ tục mua bán đất đai theo hướng dẫn mới nhất.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đây là một trong những thủ tục quan trọng và chứa đựng nhiều rủi ro nếu thực hiện không đúng quy định

 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì ?

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu như sau:

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Tại sao gọi là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Điều 4 Luật Đất đại 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân sử dụng đất theo quy định. Do vậy, khi giao dịch, các bên phải lập “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chứ không lập “Hợp đồng mua bán đất” như đối với trường hợp mua bán nhà ở.

Có thể bạn chưa biết: Điểm khác nhau giữa Hợp đồng mua bán và Hợp đồng chuyển nhượng.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 cụ thể như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo đó khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.

Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.

Quy trình các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

  • Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).
  • Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
  • CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
  • Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
  • Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

  • Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
  • Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
  • Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
  • Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
  • Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất chi phí bao nhiêu.

Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:

  • Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp.
  • Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).

Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể.

Phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất: Căn cứ thông tư liên tịch số: 08/2012/TTLT-BTC- BTP của Bộ tư Pháp – Bộ tài chính mức phí công chứng được quy định như sau:

  • Dưới 50 triệu đồng (50 nghìn).
  • Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng (100 nghìn).
  • Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng (0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch).
  • Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng (01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng).
  • Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng (2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng).
  • Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng (3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng).
  • Trên 10 tỷ đồng (5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)

Như vậy, căn cứ vào giá trị của hợp đồng hoặc giá trị tài sản khi giao dịch mà bạn có thể tính ra được phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ là bao nhiêu.

Nguồn tham khảo: Báo Tài nguyên và Môi trường. Sang tên sổ đỏ cần giấy tờ gì ?


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo nguyên tắc.

  • Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
  • Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
  • Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

Những nội dung chính cần nêu rõ khi lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng.

1. Tên, địa chỉ của các bên:

Họ tên, số CMND, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của bên chuyển nhượng và của bên nhận chuyển nhượng. Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng thì phần bên chuyển nhượng phải ghi đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng.

Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của của nhiều người cũng ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sử dụng hoặc chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện - nếu những người khác có ủy quyền hợp lệ cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng có vợ hoặc chồng thì cũng cần ghi đủ các thông tin về cả hai vợ chồng.

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên.

a. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất...

b. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền: yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

  • Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất (ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
  • Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng.
  • Giá chuyển nhượng (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật).
  • Phương thức, thời hạn thanh toán (có đặt cọc không? trả một lần hay nhiều lần, việc giải quyết tiền đặt cọc đã nhận, trả bằng tiền Việt Nam hay bằng vàng, bằng tiền mặt hay chuyển khoản…).
  • Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có).
  • Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất (hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu có thì cách giải quyết thế nào?...).
  • Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng (phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán; chậm bàn giao đất...).

Nguồn tham khảo: Vnexpress


Để được tư vấn và giải đáp các thắc mắc hoặc yêu cầu tư vấn thủ tục, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khách hàng vui lòng liên số Hotline hoặc để lại thông tin bên dưới chuyên viên tư vấn sẽ liên lạc hỗ trợ trong thời gian sớm nhất.

 

Tin tức bất động sản

Dự án bất động sản

phone
phone